إجراءات التبتيت في القانون التونسي، تكتسب مسألة التبتيت أهمية بالغة سواء على مستوى الأفراد المعنيين بها مباشرة أي الدائنين والمدين والمبتت له أو على مستوى الاقتصاد الوطني.

كما أن ثمن التبتيت هو المحور الذي تدور حوله إجراءات العقلة العقارية فكل جهود القائم بالتتبع ترمي إلى وقوع البيع بثمن يكفل له سداد دينه وكذلك الأمر بالنسبة لبقية الدائنين الذين يطمحون إلى يكون لهم نصيب فيه. 

نبدأ أولا بمعنى كلمة تبتيت في القانون التونسي

إجراءات التبتيت في القانون التونسي

يقصد بكلمة التبتيت البيع الجبري ويخضع التبتيت لقواعد قانونية خاصة تتطلب من مدير الملكية العقارية و دائرة البيع العقارية لفائدته الالتزام بها، وقد عنى القانون التونسي بشؤون البيع والملكية كالحيازة ونقل ملكية السيارة.

إلا أن في بعض الأوقات تكون لحافظ الملكية العقارية سلطة تقديرية لترسيم ذلك التثبيت وذلك مثلا بعدم التقيد بجميع مقتضيات الفصل 377 و الاستئناس بكراس الشروط.

ولكن نجد بعض الفصول الخاصة التي تناولت التبتيت بشكل صارم و ثابت حتى تحافظ على مبدأ الاستقرار في التشريع وعلى سبيل المثال نذكر منها الفصول 480-481 و 458 التي تناولت موضوع آثار التبتيت أو البيع الجبري.

والآن سنناقش إجراءات التبتيت في القانون التونسي

يعد حكم التبتيت في  إجراءات التبتيت في القانون التونسي عملية إحالة لحق عيني من الحقوق الواجب إشهارها بالسجل العقاري على معنى الفصل 373 من مجلة الحقوق العينية، إذا تعلقت البتة بعقار مسجل. 

و أهم هذه الحقوق هو حق ملكية العقار الواقع تبتيته، حيث يحل المبتت له محل المعقول عنه في ملكية العقار وتتم إجراءات التبتيت في القانون التونسي من خلال اتباع الخطوات التالية:

  1. تقدير السعر الافتتاحي للعقار موضوع البتة من خلال خبير أملاك الدولة.
  2. إعداد كراس الشروط ويشمل مواصفات العقار ومكوناته والثمن الافتتاحي وكذلك شروط البتة وإجراءات التعاقد.
  3. إنشاء لجنة التبتيت.
  4. الإشهار ويتم من خلال إعلانات باللغتين العربية والفرنسية الذي تحدد بها يوم وساعة إجراءات التبتيت في القانون التونسي وتعلق بالإدارة وتنشر بالصحف اليومية والأسبوعية.
  5. سحب كراس الشروط من خلال الراغبين في المشاركة مقابل مبلغ تحدده الإدارة مسبقا.
  6. القيام بعملية التبتيت من خلال لجنة التبتيت وبحضور المشاركين في البتة.

تعرف على البيع بالمزاد العلني في القانون التونسي

ينص الفصل 481 من مجلة الحقوق العينية على ما يلي : “بيع عقار بالمزاد العلني من خلال المحكمة أو حسب إجراءات التبتيت في القانون التونسي التي اقتضاها الفصل 450 يطهر ذلك العقار قانونا من كافة الإمتيازات و الرهون الموظفة عليه.

وبصفة عامة من كافة الترسيمات المتعلقة بالديون ولا يكون حينئذ للدائنين الحق في القيام إلا بالنسبة  إلى ثمن التبتيت.

ويقوم مدير الملكية العقارية بعد ترسيم محضر التبتيت ومن تلقاء نفسه التشطيب على الترسيمات المشار إليها، بمجرد ما يدلى له بما يثبت تأمين ثمن التبتيت و المصاريف والأجور المنصوص عليها بالفصل429 بعد طرح المبالغ الذي قد يكون للمدين له حق قانونا في استخلاصها أو في أخذها من الثمن.

لكن عدم تقديم بما يفيد تأمين ثمن البتة لا يوقف ترسيم التبتيت بل نجد المشرع وجد مخرجا لذلك وذلك بحفظ الحق بطريقة وهي ترسيم رهن قانوني يغطي ثمن البتة والمصاريف لصالح المعقول عنه والبائع صفة.

ما هي أنواع العقل في القانون التونسي

وفي مقالنا إجراءات التبتيت في القانون التونسي تختلف أنواع العقل في القانون وهي كالتالي:

1- العقلة التنفيذية العقارية: تولى الفقه مهمة تعرفيها بعد أن أحجم المشرع عنها فعرفها بتعاريف متشابهة في مجملها بأنها ” تتبع الدائن بيع عقار مدينه ” وأيضا بأنها ” الطريقة القانونية التي يضع بمقتضاها الدائن مكاسب مدينه العقارية تحت يد العدالة لبيعها بغرض استخلاص دينه من ثمنها.

2- العقلة العقارية :عرف الفقه الفرنسي العقلة العقارية بأنها ” عقلة يقوم بها دائن صاحب سند تنفيذي على عقار مدينه ويمكن أن تتم ضد واضع اليد إذا كان الدائن يتمتع بحق التتبع نتيجة رهن أو امتياز معين. 

وبأنها “طريقة تنفيذ يضع بمقتضاها الدائن عقارا أو عدة عقارات تابعة للمدين تحت يد القانون ثم يبيعها للحصول على ثمنها.

3- عقلة المنقولات : تختلف عقلة المنقولات عن العقلة العقارية فإن كان موضوع العقلة العقارية عقارا أو حقا عينيا عقاريا فإن موضوع عقلة المنقولات يكون منقولا.

ونظرا لما تكتسيه العقارات من قيمة من بين عناصر الذمة المالية وللآثار البالغة للعقلة التنفيذية العقارية على مال المدين، فقد أحاط المشرع إجراءات التبتيت في القانون التونسي على العقارات بعدة ضمانات التي تدخل في نطاق القواعد الآمرة التي تهم النظام العام، وأخضعها لرقابة القاضي بجعل إجراءاتها تتم أمام المحكمة.

تعرف على الفرق بين العقلة التحفظية والعقلة التوقيفية

نص الفصل 151 من مجلة الشغل أنه تطبق العقلة التوقيفية على أجور العملة وفقا لأحكام مجلة المرافعات المدنية والتجارية. 

وطبقا لذلك تكون محكمة الناحية التي يوجد بدائرتها مقر إقامة المدين مختصة بالنظر في قضايا العقل التوفيقية، ويستثنى من ذلك القضايا التي تهدف إلى الحصول على مبالغ النفقة التي يمكن رفعها لدى محكمة الناحية المتواجد بدائرتها محل إقامة الدائن بالنفقة.

بينما العقلة التنفيذية هى الطريقة القانونية التي يضع بمقتضاها الدائن مكاسب مدينه العقارية تحت يد العدالة لبيعها بغرض استخلاص دينه من ثمنها.

والآن سنوضح لكم الإدخال في القانون التونسي

لم يميز المشرع التونسي في إجراءات التبتيت في القانون التونسي على دعوى إدخال تعديلات على كراس الشروط بإجراءات وآجال معينة.

 بل جعلها خاضعة لأحكام الفصل 437 الذي يضبط آجال القيام بالدعاوى العارضة والذي نص على أنها تبتدئ من تاريخ إيداع كراس الشروط بكتابة المحكمة لتنتهي قبل انعقاد جلسة التبتيت بعشرة أيام.

على أن يقع استدعاء المدعى عليه للحضور أمام محاكم البيع العقارية التي سيقع أمامها البيع قبل خمسة أيام على الأقل من تاريخ جلسة التبتيت، مع تحديد أجل الحضور بثلاثة أيام على الأقل.

ويصدر الحكم في الدعوى العارضة إلى تغيير الثمن الافتتاحي المنصوص عليه في كراس الشروط إما برفض الدعوى أو بعدم سماعها وإما بتغيير الثمن الافتتاحي والإذن لكاتب المحكمة بنسخ الحكم بذيل كراس الشروط.

ويعد الحكم غير قابل للاستئناف طبقا لأحكام الفقرة الأخيرة من الفصل 441 من م م م ت لكنه يبقى قابلا للتعقيب وهذا ما استقر عليه فقه قضاء محكمة التعقيب التونسية.

إليك تفاصيل إبطال حكم التبتيت في القانون التونسي

يقع البطلان في إجراءات التبتيت في القانون التونسي جزاء عدم استكمال العقد لأركانه أو شروط صحته عند تكوينه، فالإبطال هو جزاء الإخلال بشروط تكوين العقد فلا يكون التصرف صحيحا إلا بتوفر الشروط القانونية في الانعقاد.

 وإذا تأخرت الشروط أو أصابها خلل وقع البطلان، فذلك يعني أن البطلان يكون دوما على مستوى الانعقاد والتكوين فهي معاينة تخلف الشروط الواجبة في التكوين وجزاءها البطلان. 

والأصل أن البطلان أو الإبطال يكون قضائيا ضرورة أن المشرع التونسي يتبنى النظرية بأنه لا بطلان بدون نص، بمعنى أنه لا يجوز للقاضي في دعوى البطلان التصريح ببطلان قانوني أو عمل إجرائي ما لم ينص المشرع على إمكانية الإبطال.

يتساءل البعض عن الاعتراض على التبتيت في القانون التونسي

إجراءات التبتيت في القانون التونسي

لم يتعرض المشرع التونسي في إجراءات التبتيت في القانون التونسي صراحة إلى إمكانية الطعن في تقدير الخبير لقيمة العقار وبالتالي للثمن الافتتاحي للتبتيت.

فإن إمكانية القيام بدعوى معارضة تبقى ممكنة والتي تهدف إلى الاعتراض على كراس الشروط بهدف إدخال تعديلات عليه أو إدراج ملحوظات واحترازات به.

ويمكن أن يصدر الاعتراض عن كل من له مصلحة في الدعوى، كالمعقول عنه سواء كان مدينا أصليا أو ضامنا عينيا، وأصحاب الرهون وغيرهم ممن لهم حقوق موظفة على العقار المعقول. 

وأخيرا وصلنا إلى ختام مقال إجراءات التبتيت في القانون التونسي لمزيد من الأبحاث القانونية والاستشارات تابعوا موقعنا فدائما نرحب بكم.

تكلمنا عن إجراءات التبتيت في القانون التونسي

تعرف إلى إجراءات التبتيت في القانون التونسي و3 طرق للاعتراض عليه في القانون